Wenn Sie einen der besten REITs kaufen wollen, die es 2022 gibt, sind Sie hier genau richtig! Hier sind die 12 besten REITs 2022.
Die besten REITs kaufen 2022
Real Estate Investment Trusts (REITs) gehörten im vergangenen Jahr zu den leistungsstärksten Sektoren des S&P 500 und erzielten eine Gesamtrendite (Kurssteigerung plus Dividenden) von +46,2 % gegenüber +28,7 % für den Gesamtindex. Anleger, die in den besten REITs investiert sind, könnten im Jahr 2022 eine noch bessere Performance erzielen.
Der Hauptgrund dafür, dass REITs bei Anlegern Jahr für Jahr so beliebt bleiben, ist die zuverlässige Stärke ihrer Dividenden. Zur Erinnerung: REITs müssen mindestens 90 % ihrer steuerpflichtigen Gewinne als Dividenden ausschütten (im Gegenzug für einige großzügige Steuervergünstigungen). Der S&P 500 Immobiliensektor weist derzeit eine Dividendenrendite von 2,5 % auf und liegt damit deutlich über der Rendite von 1,4 % des breiter gefassten Index selbst. Viele der besten REITs bieten sogar noch höhere Erträge.
Aber es gibt noch weitere Katalysatoren, die speziell auf eine starke REIT-Performance im Jahr 2022 hindeuten.
Ein wichtiger Wachstumstreiber ist die anziehende US-Wirtschaft, die die Belegungsraten und Mieten für Immobilien unter anderem in den Bereichen Industrie, Wohnungsbau und Einkaufszentren erhöht.
“Mit der Normalisierung der wirtschaftlichen Aktivitäten und des Alltagslebens wird sich die Nachfrage nach Gewerbe- und Wohnimmobilien weiter erholen”, so State Street Global Advisors. “In Verbindung mit einer höheren Mietinflation im Jahr 2022 unterstützt dies das Dividendenwachstum von REITs und die potenzielle Wertsteigerung.”
Im Gegensatz zu den meisten anderen Unternehmen profitieren Immobilieninvestmentfonds in der Regel von der Inflation. Das liegt an der Struktur der REIT-Verträge, die häufige Mieterhöhungen sowie an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelte Mieterhöhungen ermöglichen. Die Inflation erhöht auch den Wert von REIT-Vermögenswerten und macht damit ihre Portfolios wertvoller.
Vor diesem Hintergrund stellen wir Ihnen hier die 12 besten REITs für das Jahr 2022 vor. Diese 12 Namen zeichnen sich durch großzügige Dividenden, niedrige Bewertungen, Wachstumsaussichten oder in den meisten Fällen durch eine Kombination dieser und anderer Eigenschaften aus.
American Tower
Marktwert: $113,3 Milliarden
Dividendenrendite: 2,2%
American Tower (AMT, 250,70 $) ist einer der weltweit größten Eigentümer und Betreiber von Funktürmen mit mehreren Mietern und der dazugehörigen Infrastruktur. Der REIT besitzt 219.000 Kommunikationsstandorte weltweit, mit einer großen Konzentration von Funktürmen in Indien (75.000 Funktürme), den USA (43.000), Brasilien (23.000), Deutschland (14.700), Spanien (11.400) und Mexiko (10.100).
Mobilfunktürme können sehr profitabel sein, da sie mehrere Mieter in derselben Struktur beherbergen können. Der REIT schätzt seine Kapitalrendite (ROI) auf 3 % für Türme mit einem Mieter, 13 % für Türme mit zwei Mietern und 24 % für Türme mit drei Mietern.
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Die Nachfrage nach Mobilfunkmasten steigt aufgrund der zunehmenden Marktdurchdringung mit drahtlosen Geräten, der höheren Datennutzung pro Gerät und des wachsenden mobilen Datenverkehrs stetig an. AMT geht davon aus, dass all diese Trends bis 2026 zu einem Marktwachstum im hohen zweistelligen Bereich führen werden.
American Tower hat die Mobilfunkwelle erfolgreich genutzt und seit 2012 ein durchschnittliches jährliches Umsatzwachstum von 15 %, ein jährliches Wachstum des Betriebsergebnisses (FFO, eine wichtige Kennzahl für die REIT-Rentabilität) pro Aktie von 14 % und ein jährliches Dividendenwachstum von mehr als 20 % erzielt. Zusätzlich zu den stetig steigenden Dividenden bietet American Tower eine extrem sichere Ausschüttungsquote von 51 %.
Was AMT jedoch wirklich zu einem der besten REITs für 2022 macht, ist die Art und Weise, wie sich das Unternehmen für Wachstum rüstet.
Der REIT unternahm einen wichtigen Schritt bei der Neupositionierung für 5G, indem er eine Übernahme von CoreSite im Wert von 10,1 Mrd. USD tätigte. CoreSite besitzt 25 Rechenzentren und hat in den letzten fünf Jahren ein zweistelliges jährliches Umsatzwachstum erzielt. American Tower plant, die Entwicklungspipeline von CoreSite zu beschleunigen und die beiden Unternehmen mit komplementären Produktangeboten und 5G-Marktführerschaft zu positionieren.
“Die Wachstumsstory bleibt für AMT nach der CoreSite-Übernahme lebendig”, sagt Argus Research-Analyst Angus Kelleher-Ferguson (Buy), der seine Schätzungen für den bereinigten FFO (AFFO) des Unternehmens für 2021 und 2022 anhob. “Nach der Transaktion wird American Tower weiterhin eine der besten Wachstumsgeschichten aller von Argus abgedeckten REITs sein, da CoreSite ein starkes Wachstumsprofil mit sich bringt.”
Americold
Marktwert: 7,5 Milliarden Dollar
Dividendenrendite: 3,2%
Wenn Sie die großen Gräben von Nischenimmobilien bevorzugen, ist Americold (COLD, $27,95) einer der besten REITs, die Sie kaufen können.
Americold ist der weltweit größte Real Estate Investment Trust, der sich ausschließlich auf temperaturgeführte Lagerhäuser konzentriert. Das Unternehmen besitzt 246 Kühllager mit einer Lagerkapazität von 1,4 Milliarden Quadratfuß, die es an rund 4.000 Mieter vermietet. Americold schätzt, dass es einen Anteil von 22 % am US-Kühllagermarkt hält.
Americold beliefert Kunden wie Kraft Heinz (KHC), Smithfield, Conagra (CAG) und Walmart (WMT) und unterhält mit seinen 25 wichtigsten Kunden Beziehungen, die im Durchschnitt 35 Jahre lang bestehen. Diese Top-Kunden nutzen alle mehrere Anlagen, und 92 % von ihnen kaufen Mehrwertdienste.
Inflation und Arbeitsunterbrechungen wirkten sich 2021 negativ auf den FFO aus, und Anfang November entließ das Unternehmen den CEO Fred Boehloer.
Dennoch könnte ein Rückgang von fast 15 % seit Jahresbeginn eine gute Gelegenheit für Anleger sein, die Aktie zu kaufen.
Die Analysten von Baird gehen davon aus, dass der REIT die diesjährigen Lohnkostensteigerungen von 8 bis 10 % im Jahr 2022 vollständig auffangen kann, indem er die Mieten erhöht und die Mietbedingungen mit langfristigen Kunden neu verhandelt.
“Angesichts der langen Belegungserholung und des anhaltenden Drucks auf die Arbeits- und Energiekosten, der die Entwicklungsrenditen nach unten drückt, könnte die zusätzliche Ungewissheit einer CEO-Suche zu einer Schwäche führen”, so Baird. “Wir empfehlen, längerfristig orientierten Anlegern eine deutliche Schwäche zuzumuten.”
Die Ausschüttung von Americold lag 2021 bei 100 % des FFO, dürfte aber in diesem Jahr aufgrund der höheren FFO-Konsensschätzungen der Analysten für 2022 in den mittleren 80er-Bereich fallen.
Digital Realty Trust
Marktwert: $41,6 Milliarden
Dividendenrendite: 3,2%
Digital Realty (DLR, $147,0) ist nicht nur einer der größten digitalen REITs des Landes – es ist auch einer der größten Immobilienaktien des Landes insgesamt.
Dieser REIT besitzt ein globales Portfolio von 291 Rechenzentren, die mehr als 4.000 Firmen- und Regierungskunden bedienen. Das Unternehmen bedient hauptsächlich Fortune-500-Firmen. Zu den 20 größten Kunden zählen IBM, Meta Platforms (FB), Oracle (ORCL), LinkedIn, JPMorgan Chase (JPM), Comcast (CMCSA) und Verizon (VZ).
Die Kundenbindungsrate liegt im Durchschnitt bei etwa 80 % und dürfte aufgrund der hohen Umstellungskosten (15 bis 20 Mio. USD), die mit der Verlagerung von Megawatt an Daten in eine neue Einrichtung verbunden sind, hoch bleiben. Eingebettete jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 4 % und strategische Akquisitionen, unterstützt durch die erstklassige Bilanz von Digital Realty Trust, haben das Unternehmen zu einem der besten REITs seit Jahrzehnten gemacht. Das DLR kann ein jährliches Wachstum des Kern-FFO pro Aktie von 11% seit 2005 vorweisen, sowie 16 Jahre in Folge eine durchschnittliche jährliche Dividendensteigerung von 10%.
Im Septemberquartal gründete der REIT ein Joint Venture mit Brookfield Infrastructure Partners LP (BIP), um seine Präsenz in Indien zu erweitern, verhandelte ein Joint Venture mit dem führenden nigerianischen Colocation-Anbieter, investierte in einen der führenden europäischen Rechenzentrumsanbieter und verkaufte zehn nordamerikanische Rechenzentren für 581 Millionen US-Dollar.
William Blair-Analyst Jim Breen (Outperform, gleichbedeutend mit Buy) gefällt, dass sich DLR auf die internationale Expansion konzentriert, aber die Entwicklung in den USA nicht außer Acht lässt.
“Etwa 75 % der 270 Megawatt der Entwicklungspipeline von Digital Realty befinden sich außerhalb der Vereinigten Staaten”, sagt er. “Das Unternehmen hat jedoch immer noch Entwicklungsprojekte in wichtigen Märkten in den Vereinigten Staaten wie Ashburn, Santa Clara und Hillsborough, und das Unternehmen bringt weiterhin Colocation in allen seinen wichtigsten Colocation-Märkten in den Vereinigten Staaten.”
Plymouth Industrial REIT
Marktwert: 990,1 Millionen Dollar
Dividendenrendite: 2,9%
Plymouth Industrial REIT (PLYM, 28,75 $) besitzt Vertriebszentren, Lagerhäuser und Industrieimmobilien, die sich hauptsächlich entlang der wichtigsten Logistikkorridore der USA in sekundären Märkten wie Kansas City, Indianapolis, Chicago, Cleveland und Columbus befinden.
Die Fragmentierung von Industrieimmobilien in Sekundärmärkten hat dem REIT geholfen, sein derzeitiges Portfolio zu 55 % der Wiederbeschaffungskosten zu erwerben. In den letzten fünf Jahren hat Plymouth Immobilienkäufe im Wert von fast 900 Millionen Dollar getätigt.
Zusätzlich zu den niedrigeren Anschaffungskosten hat die Konzentration des REIT auf Sekundärmärkte überdurchschnittliche Möglichkeiten für Mietwachstum geschaffen. Plymouth konnte in den ersten neun Monaten des Jahres 2021 4,7 Millionen Quadratfuß an neuen Mietverträgen mit einem Mietpreisanstieg von 9,7 % abschließen.
Das aktuelle Immobilienportfolio des REITs besteht aus 152 Objekten mit einer Mietfläche von 26,6 Millionen Quadratfuß. Im September-Quartal zog PLYM 99,7 % der Mieten ein, erwarb 10 Gebäude mit einer Gesamtfläche von 3,4 Millionen Quadratfuß und erwirtschaftete einen Kern-FFO pro Aktie von 43 Cent – eine Stagnation im Vergleich zum Vorjahr aufgrund einer höheren Aktienanzahl, die das Akquisitionswachstum ausglich. Plymouth erwartet für das Gesamtjahr 2021 einen Kern-FFO pro Aktie von 1,70 bis 1,74 US-Dollar. Analysten gehen davon aus, dass dieser Wert im Jahr 2022 bei 1,90 $ liegen wird.
“Wir haben unser Akquisitionsziel für 2022 auf 375 Mio. USD (von 325 Mio. USD) angehoben und die Erwartungen für die Akquisitionsrate auf 6,5 % (von 7,1 %) gesenkt”, so die Analysten von B. Riley Securities, die die Aktie zum Kauf empfehlen. “Wir erwarten, dass PLYM neben dem externen Wachstum auch ein starkes Mietwachstum erzielen kann.
Dieser REIT musste während der Pandemie seine Dividende kürzen, indem er die Ausschüttung von 37,5 Cent pro Aktie im Juni auf 20 Cent herabsetzte. Mit einer 5 %igen Anhebung auf 21 Cents im Jahr 2021 begann er jedoch, diesen Rückstand wieder aufzuholen, und seine Ausschüttungsquote liegt jetzt bei ziemlich sicheren 48 %. Die Aktien erscheinen mit dem 17-fachen der AFFO-Schätzungen angemessen bewertet.
UMH Properties
Marktwert: 1,2 Milliarden Dollar
Dividendenrendite: 3,4%
Nach fast einem Jahrzehnt relativ glanzloser Performance scheint UMH Properties (UMH, 23,69 $) die Wende geschafft zu haben, wie das stark verbesserte Umsatz- und Gewinnwachstum zeigt.
Dieser REIT ist der landesweit führende Eigentümer/Betreiber von Fertighaussiedlungen. Er besitzt 127 Fertighaussiedlungen mit 24.000 erschlossenen Grundstücken in 10 Bundesstaaten, die an private Hausbesitzer vermietet werden. Zusätzlich zu den Wohnanlagen besitzt UMH ein Portfolio von 8.700 Mietwohnungen und plant, sein Portfolio an Mietwohnungen um 800 bis 900 Wohnungen pro Jahr zu erweitern.
Mit 3.300 freien Grundstücken, die es zu bebauen gilt, und fast 1.800 Hektar Land, die für den Bau von Pachtgrundstücken für weitere 7.300 Wohnungen zur Verfügung stehen, verfügt UMH über viel Raum für Wachstum. Der REIT ist auch ein aktiver Erwerber von Wohnanlagen; in den letzten sechs Jahren hat er 29 Wohnanlagen mit fast 6.300 Wohneinheiten erworben.
Fertighaus-REITs wie UMH profitieren von einem stetigen Anstieg der Zahl der Haushalte, die Einfamilienhäuser besitzen, und von steigenden Immobilienpreisen, die Fertighäuser zu einer erschwinglicheren Option für Erstkäufer machen.
Die UMH verfügt auch über viele Wohnsiedlungen in der Nähe der Erdgasfelder Marcellus und Utica Shale. Die verstärkte Erschließung dieser Felder zieht Tausende von Ölfeldarbeitern an, die Wohnraum benötigen. Die Belegungsraten des UMH-Portfolios sind seit 2016 stetig gestiegen und liegen derzeit bei über 86 %.
In den letzten vier Jahren hat UMH die Einnahmen um 60 %, das Nettobetriebsergebnis der Gemeinde um 67 % und die normalisierten Betriebsmittel um 59 % gesteigert. In den ersten neun Monaten des Jahres 2021 stiegen die Einnahmen des REITs um 10 %, das Betriebsergebnis der gleichen Immobilie verbesserte sich um 15 % und der normalisierte FFO pro Aktie stieg um 30 %. UMH beendete das Quartal auch in einer hervorragenden finanziellen Lage. Die Verschuldung ist mit 20 % der Marktkapitalisierung bescheiden, und das Verhältnis von Nettoverschuldung zu bereinigtem EBITDA (Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) liegt mit 4,8 leicht unter dem Niveau der Konkurrenz.
“Die Nachfrage nach Fertighäusern (zu erschwinglichen Preisen) ist nach wie vor groß, und angesichts des Führungswechsels bei der FHFA wird erwartet, dass die Quellen für die Finanzierung von Grundstücken und Häusern weiter ausgebaut werden”, so die Analysten von Wedbush, die die Aktie mit Outperform bewerten. Zu den weiteren Gründen, warum UMH im Jahr 2022 einer der besten REITs sein könnte, gehören günstige Trends beim Wachstum des REITs bei gleichem Immobilienbestand sowie zusätzliches Potenzial im Zusammenhang mit einem im Dezember angekündigten Joint-Venture-Deal mit drei Gemeinden in Florida.
UMH hat seit 1998 jedes Jahr eine Dividende gezahlt und signalisierte seine sich verbessernden Aussichten mit einer Dividendenerhöhung um 5,5 % im Jahr 2021. Dies war die erste Dividendenerhöhung des REITs seit 2009.
Stag Industrial
Marktwert: 7,4 Milliarden Dollar
Dividendenrendite: 3,4%
Stag Industrial (STAG, 42,58 $) besitzt und betreibt Industrieimmobilien für Einzelmieter in den USA. Konkret besitzt das Unternehmen 517 Immobilien mit einer Mietfläche von 103,4 Millionen Quadratfuß und einem Wert von 8,7 Milliarden Dollar.
STAG ist durch eine Kombination aus Mieterhöhungen und Übernahmen gewachsen und rechnet für 2021 mit einem Wachstum von etwa 3,5 % – sollte dieses Ziel erreicht werden, wäre dies das höchste Wachstum in der Unternehmensgeschichte. Der REIT hat im Jahr 2021 von Mietsteigerungen, kürzeren Ausfallzeiten zwischen den Mietverträgen und einer Mieterbindungsrate von 75 % bis 80 % profitiert. Das für 2021 prognostizierte Akquisitionsvolumen von 1,1 bis 1,2 Mrd. USD wäre ebenfalls das höchste in der Geschichte dieses REITs.
Der E-Commerce hat sich als starker Wachstumskatalysator erwiesen. STAG schätzt, dass 40 % seines Portfolios im Bereich E-Commerce-Fulfillment tätig sind. Amazon.com (AMZN) ist mit 3,6 % des Portfolios der größte Mieter, und zu den anderen großen Mietern gehören Eastern Metal Supply, GXO Logistics (GXO), FedEx (FDX) und American Tire Distributors.
STAG bietet eine solide Bilanz, sieben Jahre Dividendenwachstum in Folge und eine konservative FFO-Ausschüttungsquote von 70 %. Im Vergleich zu den anderen besten REITs auf dieser Liste ist STAG mit dem 21-fachen des geschätzten AFFO kaum ein Schnäppchen, aber die Aktien scheinen immer noch moderat bewertet zu sein.
Piper Sandler hat Stag in seine “REIT-Schwergewichte” aufgenommen, die 25 Unternehmen auszeichnen, die ihre Konkurrenten bei acht spezifischen Kennzahlen übertroffen haben, was auf die Fähigkeit hinweist, in verschiedenen Betriebsumgebungen gute Leistungen zu erzielen. “Durch die Ausrichtung auf [Industrieimmobilien] hat STAG eine Anlagestrategie entwickelt, die Anlegern hilft, ein starkes Gleichgewicht zwischen Einkommen und Wachstum zu finden”, so die Analysten von Piper.
Essential Properties Realty Trust
Marktwert: 3,1 Mrd. $
Dividendenrendite: 4,1%
Essential Properties Realty Trust (EPRT, $25.58) investiert in Einzelmietobjekte mit Nettopacht in 45 Staaten. (Nettopacht bezieht sich auf eine Mietstruktur, bei der der Mieter alle Immobilienkosten trägt).
EPRT besitzt 1.397 Immobilien mit einer Fläche von 12,4 Millionen Quadratfuß, die an etwa 300 Mieter vermietet sind. Die Mieter kommen aus 17 verschiedenen Branchen und sind in erster Linie Dienstleistungsunternehmen, wie z. B. Medizin/Zahnmedizin, Autoreparaturen, Freizeitgastronomie und Kindererziehung; viele von ihnen sind E-Commerce-resistent. Der gewichtete durchschnittliche Vermietungsgrad des Portfolios lag im September 2021 bei 99,9 %.
Im Durchschnitt zahlt EPRT 2,2 Millionen Dollar für eine Immobilie. Diese geringe Größe erleichtert den Verkauf und die Wiedervermietung dieser Immobilien, und der REIT hält seine Mieterakquisitionskosten niedrig, indem er mit Betreibern mehrerer Einheiten zusammenarbeitet.
Essential Properties verwaltet sein Portfolio proaktiv. In den ersten neun Monaten des Jahres 2021 erwarb das Unternehmen 253 Immobilien für 653 Millionen US-Dollar. Ungefähr 86 % dieser Transaktionen waren Sale-Leaseback-Transaktionen mit einer gewichteten durchschnittlichen Mietdauer von 15,3 Jahren. Der REIT verkaufte außerdem 36 Standorte für 55 Millionen US-Dollar und verbuchte einen Gewinn von fast 9 Millionen US-Dollar aus den Immobilienverkäufen.
Mit einer ungenutzten Kreditaufnahmekapazität von mehr als 400 Millionen US-Dollar verfügt Essential Properties über reichlich trockenes Pulver für Akquisitionen.
Essential Properties begann 2018 mit der Zahlung von Dividenden und hat seine Dividende jedes Jahr angehoben. Die letzte Erhöhung der Ausschüttung erfolgte im Juni um rund 4 %. Die Ausschüttung ist mit 74 % des FFO moderat.
Die Wachstumsaussichten machen EPRT zu einem der besten REITs, die man im Jahr 2022 kaufen kann. Das Unternehmen geht davon aus, dass es das Jahr 2021 mit einem bereinigten FFO-Wachstum pro Aktie von 18 % abschließen wird; darüber hinaus wird für 2022 eine weitere Steigerung von 13 % erwartet, was auch zu einer Erhöhung der Dividende beitragen dürfte.
“Wir sehen EPRT weiterhin als einen der am besten positionierten Net-Lease-REITs, der in den nächsten Jahren ein zweistelliges Wachstum erzielen kann, da er klein ist, eine qualitativ hochwertige Mieterliste hat, einen geringen Verschuldungsgrad und externe Wachstumsaktivitäten aufweist”, so Raymond James, die die Aktie mit Outperform bewerten.
Store Capital
Marktwert: 8,4 Milliarden Dollar
Dividendenrendite: 5,0%
Ein weiteres Netto-Leasing-Unternehmen, das die besten REITs für 2022 anführt, ist Store Capital (STOR, 31,06 USD), das Einzelmieter-Immobilien in den USA besitzt.
Dieser REIT zielt auf mittelständische Kunden wie Camping World (CWH), Bass Pro Shops und Spring Education Group, die in der Regel einen Jahresumsatz von mehr als 50 Mio. USD erzielen und ein Drittel ihres Umsatzes mit Stammkunden erwirtschaften.
STOR besitzt 2.788 Immobilien, die an 538 Mieter vermietet sind und eine Belegungsrate von 99,4 % aufweisen. Mit landesweit mehr als 215.000 Unternehmen, die der Beschreibung der Zielkunden entsprechen, verfügt Store Capital über zahlreiche Wachstumsmöglichkeiten.
Das Unternehmen verfolgt beim Erwerb von Immobilien einen direkten Ansatz, der die Anschaffungskosten niedrig, die Portfolioqualität hoch und die Akquisitionspipeline voll hält. Die Akquisitionspipeline des REITs umfasst Immobilien im Wert von etwa 13 Milliarden Dollar. Dank dieser direkten Akquisitionsstrategie konnte Store in den letzten sieben Jahren ein jährliches Wachstum des bereinigten FFO pro Aktie von 5,1 % und eine jährliche Dividendensteigerung von 6,8 % erzielen.
Die Sicherheit des Portfolios wird durch überdurchschnittlich lange Mietverträge unterstützt, wobei die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge von Store bei 13,5 Jahren liegt. Zusätzliche Sicherheit bietet die Investment-Grade-Bilanz des REITs, die einen Verschuldungsgrad von 39 % und einen Verschuldungsgrad von nur dem 3,4-fachen des EBITDA aufweist, was unter dem durchschnittlichen Netto-Leasingverhältnis von 5,0 liegt.
STOR strebt ein jährliches Wachstum von 5 % an, das durch eine Kombination aus Mietsteigerungen, konservativen Ausschüttungen und wertsteigernden Immobilienverkäufen erreicht werden soll. Der REIT prognostiziert für 2021 einen FFO von 1,99 $ pro Aktie und für 2022 einen Anstieg um 9 % auf eine Spanne von 2,15 bis 2,20 $ pro Aktie.
Store Capital hat mit sieben Jahren ununterbrochener Erhöhungen keine besonders gute Bilanz in Bezug auf das Dividendenwachstum vorzuweisen, aber es hat seine Ausschüttungsquote konstant bei 82 % gehalten. Inzwischen werden STOR-Aktien mit einem Abschlag von etwa 19 % im Vergleich zu anderen Unternehmen der Branche gehandelt.
Und kein Geringerer als Warren Buffett schätzt Store Capital positiv ein: STOR ist der einzige REIT im Portfolio von Berkshire Hathaway.
Iron Mountain
Marktwert: 13,3 Milliarden Dollar
Dividendenrendite: 5,4%
Iron Mountain (IRM, 45,89 $) hat sein ursprüngliches Geschäft mit der physischen Lagerung und dem Schreddern von Akten aufgebaut, ist aber seit Jahren auf digitale Datenspeicherung umgestiegen.
Dieser REIT verfügt über eine unübertroffene Größe im Bereich der physischen Datenspeicherung und lagert Dokumente für etwa 225.000 Kunden, darunter 95 % der Fortune 1000-Unternehmen. In diesem Geschäft kann Iron Mountain eine Kundenbindungsrate von 98 %, ein beständiges organisches Wachstum und eine durchschnittliche Kundenbeziehung von 15 Jahren vorweisen.
Iron Mountain nutzt die zuverlässigen Cashflows aus der physischen Archivierung von Unterlagen, um digitale Datenspeicher aufzubauen. Derzeit betreibt der REIT 15 Rechenzentren mit einer potenziellen IT-Kapazität von 445 Megawatt und bedient mehr als 1.300 Kunden. Etwa 144,7 Megawatt der Rechenzentrumskapazität sind bereits vermietet, weitere 66 Megawatt befinden sich im Bau und 234,8 Megawatt sind für die Entwicklung vorgesehen.
Die Initiative “Project Summit” des Unternehmens strafft die Betriebsabläufe und schärft gleichzeitig den Fokus des REITs auf sein wachstumsstärkeres digitales Geschäft. Iron Mountain geht davon aus, dass Project Summit bis Ende 2021 jährliche EBITDA-Vorteile in Höhe von 375 Mio. USD und weitere 50 Mio. USD im Jahr 2022 erzielen wird.
Bis zum Ende des dritten Quartals 2021 hat Iron Mountain 24 Megawatt an digitalen Speicherkapazitäten geleast, und der REIT ist auf dem besten Weg, sein ursprüngliches Ziel von 30 Megawatt im Jahr 2021 zu übertreffen. Obwohl die digitale Speicherung derzeit nur etwa 10 % des REIT-Geschäfts ausmacht, tragen die Gewinnbeiträge der Rechenzentren und die Einsparungen von Project Summit dazu bei, das Ergebnis von Iron Mountain zu verbessern.
Die jüngste Flut von Übernahmen von Rechenzentrumsimmobilien, einschließlich des 15-Milliarden-Dollar-Verkaufs von CyrusOne und des 10-Milliarden-Dollar-Deals mit CoreSite, reduziert die Zahl der großen Akteure im Daten-REIT-Sektor und lässt die Bewertungen der verbleibenden digitalen REITs, einschließlich IRM, steigen.
Iron Mountain kann auf eine 11-jährige Dividendenhistorie zurückblicken, die acht Dividendenerhöhungen und gelegentliche große Sonderdividenden umfasst. Derzeit liegt die Aktienrendite bei 5,3 % und die Ausschüttung aus dem bereinigten FFO bei 81 %. Ein Vorbehalt für Anleger ist, dass das Unternehmen plant, seine derzeitige jährliche Dividende von 2,47 $ unverändert beizubehalten, bis das Ziel einer bereinigten FFO-Ausschüttung von 60 % erreicht ist.
Fünf der sieben Analysten, die die IRM-Aktie beobachten, stufen sie als “Strong Buy” oder “Buy” ein. Mehrere nennen den Ausbau der Rechenzentren und die wiederkehrenden Einnahmen aus dem Geschäft mit der physischen Datenspeicherung als Gründe für eine Investition.
Medical Properties Trust
Marktwert: $13,1 Milliarden
Dividendenrendite: 5,1%
Medical Properties Trust (MPW, $22,17) betreibt weltweit Krankenhäuser, stationäre Rehabilitationszentren und Einrichtungen für Verhaltensmedizin und ist in der Branche der zweitgrößte nichtstaatliche Eigentümer von Krankenhäusern. Der REIT besitzt 442 medizinische Immobilien in 34 Bundesstaaten und neun weiteren Ländern, die an 52 Gesundheitssysteme in den USA und in Übersee vermietet sind. Akutkrankenhäuser bilden das Rückgrat eines Portfolios mit einem Wert von 21,4 Milliarden US-Dollar.
Der größte Mieter von Medical Properties Trust ist Steward Healthcare, der 36 Objekte vermietet und etwa 2,6 % des Portfolios ausmacht. Zu den anderen großen Mietern gehören Prospect Medical Holdings (USA), Circle Health (Großbritannien) und Swiss Medical Network (Schweiz).
Die Sicherheit des Portfolios wird nicht nur durch die Bonität der Großmieter gewährleistet, sondern auch durch eine Nettomietstruktur, bei der die Mieter alle Immobilienkosten tragen. Die Mietverträge des REIT haben eine anfängliche Laufzeit von 10 bis 20 Jahren und sind mit inflationsbasierten oder festen jährlichen Mietanpassungen ausgestattet.
Das Sale-Leaseback-Akquisitionsmodell von Medical Properties Trust erleichtert die Portfolioerweiterung und hilft den Krankenhausmietern, Barmittel freizusetzen, die für Standortverbesserungen verwendet werden können. Im September 2021 verkaufte der REIT an Macquarie Asset Management eine 50%ige Beteiligung an acht Krankenhäusern in Massachusetts für 1,3 Mrd. USD, schloss einen Sale-Leaseback-Vertrag über 900 Mio. USD mit fünf Krankenhäusern in Florida und einen Sale-Leaseback-Vertrag über 760 Mio. USD mit 18 stationären Zentren für Verhaltensmedizin ab und erwarb ein Krebsbehandlungszentrum in Portugal für 20,4 Mio. USD.
MPW hat seine Dividende in acht aufeinanderfolgenden Jahren mit einer durchschnittlichen jährlichen Rate von 3 % im letzten halben Jahrzehnt erhöht. Die Ausschüttungsquote des Unternehmens liegt bei konservativen 64 % der Betriebseinnahmen. Inzwischen werden die Aktien für etwas mehr als das 16-fache der bereinigten FFO-Schätzungen gehandelt, was einen Abschlag von 22 % gegenüber den Branchenkollegen darstellt.
“Die Mieterbasis des Unternehmens verbessert sich, was zum großen Teil auf die Fähigkeit des größten Mieters zurückzuführen ist, den Betrieb einiger Krankenhäuser zu sanieren”, so die Analysten von Stifel, die die Aktie mit Kaufen” bewerten und hinzufügen, dass der aktuelle Aktienkurs absolut gesehen attraktiv ist”.
Postal Realty Trust
Marktwert: 332,3 Millionen Dollar
Dividendenrendite: 5,1%
Postal Realty Trust (PSTL, $17,85) ist der größte REIT in einer ungewöhnlichen Nische: Postämter.
PSTL ist der landesweit größte Eigentümer und Verwalter von Einrichtungen, die an den United States Postal Service vermietet werden. Das REIT-Portfolio besteht derzeit aus 926 Immobilien mit einer vermieteten Fläche von 21,3 Millionen Quadratmetern in 49 Bundesstaaten, und es verwaltet weitere 397 Postimmobilien. Das Portfolio von Postal Realty Trust ist zu 99,6 % vermietet, hat eine gewichtete durchschnittliche Laufzeit von vier Jahren und die Mieten betragen durchschnittlich 7,92 $ pro Quadratfuß.
USPS ist ein erstklassiger Mieter, der rezessionsresistent ist und 100% der Mietzahlungen pünktlich leistet. Da die Mieten nur 1,7 % der jährlichen Ausgaben des USPS ausmachen, ist die Belastung, die die Mietverträge des REIT für diesen Mieter bedeuten, minimal.
Seit dem Börsengang im Jahr 2019 hat Postal Realty Trust sein Portfolio um 243 %, die Mieteinnahmen um 310 % und die vierteljährliche Dividende um 257 % gesteigert, wobei die Ausschüttung in neun aufeinanderfolgenden Quartalen erhöht wurde.
Der USPS verfügt über das größte Einzelhandelsvertriebsnetz Amerikas und bietet Postal Realty enorme Möglichkeiten, durch Standortakquisitionen zu wachsen. Von den landesweit rund 31.000 Posteinrichtungen befinden sich fast 26.000 in Privatbesitz und sind somit potenzielle Übernahmeziele für diesen REIT.
Mit der Zunahme des E-Commerce haben sich die Posteinrichtungen zum wichtigsten Anbieter von Zustelldiensten auf der “letzten Meile” entwickelt. Dies hat dem USPS seit 2012 ein Umsatzwachstum von 11,9 % bei Verpackung und Versand beschert.
Während die Dividendenausschüttung von Postal Realty Trust mit 93 % eher hoch ist, dürfte das hohe FFO-Wachstum pro Aktie die Ausschüttung in den nächsten zwei bis drei Jahren schrittweise senken.
“Wir glauben, dass das externe Wachstum von PSTL in den nächsten Jahren relativ gut abgesichert ist, da sich nur wenige institutionelle Investoren auf diesen Bereich konzentrieren und begrenzte Kapitalquellen große Akquisitionen erschweren”, so die Analysten von Stifel, die die Aktie mit Kaufen bewerten. “Darüber hinaus ist das Eigentum an Immobilien, die an den USPS vermietet werden, sehr fragmentiert.
Wenn Sie den größten Fisch in einem immer noch großen Teich wollen, gehört PSTL zu den besten REITs, die Sie im Jahr 2022 kaufen können.
W.P. Carey
Marktwert: 14,1 Milliarden Dollar
Dividendenrendite: 5,5%
W. P. Carey (WPC, $76,88) ist auf Gewerbeimmobilien mit Nettopachtverträgen in den USA und Europa spezialisiert und einer der weltweit größten Eigentümer von Nettopachtobjekten.
W. P. Carey besitzt 1.264 Immobilien mit einer Gesamtmietfläche von 152 Millionen Quadratfuß. Der Schwerpunkt des Portfolios liegt auf Industrie-, Lager- und Büroimmobilien, mit einem geringeren Anteil an Einzelhandels- und Selfstorage-Immobilien.
Der REIT vermietet Objekte an 358 Mieter und hat eine Belegungsrate von 98,4 % und eine durchschnittliche Restlaufzeit von 10,6 Jahren. Zu den wichtigsten amerikanischen Mietern gehören U-Haul, Advanced Auto Parts (AAP) und Extra Space Storage (EXR); zu den wichtigsten Mietern in Europa gehören der Baumarkt Hellweg, der Autohändler Pendragon und die spanische Regierung.
W. P. Carey ist besser positioniert als die meisten REITs, um von der Inflation zu profitieren. Das liegt daran, dass 99 % seiner Mietverträge vertragliche Mieterhöhungen vorsehen und 59 % der Mieterhöhungen an den Verbraucherpreisindex gebunden sind.
Obwohl die Dividendenausschüttung mit etwa 75 % des Cashflows eher hoch ist, hat W. P. Carey die Dividenden 24 Jahre in Folge erhöht, was auf seine Fähigkeit hinweist, auch in Zeiten des Abschwungs zu wachsen. Die Dividenden werden auch durch eine Bilanz mit Investment-Grade-Rating gestützt; wichtig ist auch, dass vor 2024 keine wesentlichen Schulden fällig werden.
In einer Mitteilung an die Anleger vom November hoben die Analysten von Raymond James die gesunkenen Fremdkapitalkosten von WPC, die zahlreichen Akquisitionsmöglichkeiten in Europa und die Liquidation von CPA 18, dem letzten von WPC verwalteten Portfolio, im Wert von 2,5 Milliarden US-Dollar hervor.
“WPC gibt bei Akquisitionen weiterhin Gas und hält sich an seine differenziertere Sandbox”, so die Analysten von Raymond James. “Es gibt weiterhin viele Möglichkeiten in Europa – während die Expansion von Realty Income (O) in Übersee eine Bestätigung für die Strategie von WPC ist, erwarten sie nicht, dass die Präsenz von O den Wettbewerb wesentlich beeinflussen wird, da es genug zu kaufen gibt”.
Die WPC-Aktie ist mit dem 15-fachen der erwarteten bereinigten Betriebseinnahmen attraktiv bewertet, was einem Abschlag von 24 % gegenüber anderen REIT-Unternehmen entspricht. Mit deutlich über 5 % ist WPC auch der renditestärkste Titel unter unseren besten REITs für 2022.
